Por Mario Cubillos Ramos.
Abogado. Centro de Mediación y Justicia
La puesta en régimen de la Ley 21772 sobre reforma de los oficios de notarios, conservadores y archiveros de octubre de 2025 y entrada en vigor el 2 de abril de 2026 se esta convirtiendo en un rompecabezas que amenaza la certidumbre jurídica de dichos oficios, principalmente de los oficios registrales Conservatorios.
Entre los principales está la ausencia de una norma expresa en la ley o la formulación de un criterio común interpretativo por parte del poder jurisdiccional para asegurar la continuidad de servicio de los oficios conservatorios en caso de vacancia definitiva, al no estar disponible el mecanismo previsto en la nueva ley que contempla la intervención del Servicio Civil en la designación de los nuevos titulares.
El criterio aplicado por las cortes de apelaciones y sus respectivas fiscalía judiciales no resulta uniforme -en algunos son subrogancias, en otros suplencias y en otros interinatos- siendo el caso del Conservador de Bienes Raíces de Santiago (CBRS) el más complejo, al rodearlo una normativa de ley fuerte contemplada en el COT.
La distinción básica entre períodos cortos de reemplazo (suplencias o subrogancias) algo rutinario en cualquier servicio, y períodos largos como la vacancia definitiva, que implica designación de titular y responsabilidades y solemnidades de ley, no quedó definida en la ley 21772, además de muchas otras imperfecciones de técnica legislativa, entre ellas formas Reglamentarias que podrían adolecer de ultra vires en las materias que se le asignaron.
Para los períodos cortos el CBRS tiene vigente una regla entre sus tres conservadores que resulta de rutina. El texto vigente del Art. 449 del COT incluidas las modificaciones que introdujo la ley 21772 dispone que: “(449) Habrá un registro conservatorio con asiento en la comuna de Santiago para el servicio del territorio jurisdiccional de la Corte de Apelaciones de Santiago que constituirá un solo oficio desempeñado por tres funcionarios…”. El inciso 8 del mismo artículo dispone que: “En el caso de los conservadores que se refiere este artículo, si faltare o se inhabilitare alguno será reemplazado por los otros conservadores conforme al orden de antigüedad”.
Lo sustancial en este artículo es que a) se trata de un solo Oficio; b) con tres funcionarios que por ley tienen distribución de funciones; c) con un orden de antigüedad en caso de reemplazo. Este “reemplazo” debe relacionarse al concepto “faltare” del inciso 8, es decir, que corresponde a una ausencia temporal corta. Por a la que su titular vuelve, ejemplo, luego de una licencia médica, en la cual se asegura la continuidad sin que exista siquiera la necesidad de establecer anticipadamente una suplencia reglada. Pero ese mecanismo en ningún caso se puede entender que regula la ausencia de largo plazo como una permanente o vacancia de titular donde no “falta” sino “no existe” el titular.
Lamentablemente la Corte de Apelaciones de Santiago no lo ha entendido así. A nuestro juicio de manera impropia ha aplicado el criterio de subrogancia y no ha designado interinato que es lo que correspondía, en dos de los tres registros que conforman por Ley el oficio del CBRS, creando un ambiente de inseguridad jurídica en el principal Oficio registral del país.
El artículo 449 proporciona un reemplazo funcional inmediato cuando hay tres funcionarios conservadores vigentes y se produce la ausencia temporal de alguno de ellos. De igual manera, los artículos 402 y 402 bis del mismo Código permiten formalizar el nombramiento de un interino ante una vacancia definitiva, en consideración a las múltiples responsabilidades del cargo, entre ellas la existencia de una entrega reglada de los oficios contenida en el artículo 482 quáter del COT. Particularmente el acceso a los registros de alguien con plena capacidad legal habilitante para ejercer el cargo.
Por tanto, mientras no se habilite el procedimiento nuevo con el Servicio Civil incluido, lo que se prevé de largo plazo, corresponde, para asegurar el principio de continuidad del servicio, aplicar el antiguo procedimiento de designación de un interino ante una vacancia definitiva, lo que es entera competencia de las Cortes de Apelaciones respectivas, acción mediante de sus fiscalías judiciales.
La complejidad del CBRS radica en que actualmente existen dos vacancias definitivas para tres Registros en este caso diferenciados por Ley, donde aplicando el criterio de subrogancia uno, el de Hipotecas y Gravámenes, concentraría los tres cargos y los ingresos personales de esos cargos. El agravante es que en el pasado reciente el conservador de este Registro, recién llegado al cargo, demandó judicialmente a los sindicatos de la nulidad del Convenio Colectivo vigente por entorpecer sus “facultades empresariales y su gestión gerencial” -todo sin consulta al Conservador de Propiedades de entonces- , demanda que finalmente perdió.
La incertidumbre en las designaciones surgió en noviembre de 2025 con la renuncia de Kamel Saquel Zaror al cargo de Conservador Titular del Registro de Interdicciones y Prohibiciones. Una vez aceptada, para mayor transparencia, la corte de Apelaciones hizo un llamado a Notarios y Conservadores a manifestar interés por el cargo de interino. Dado el alto número de postulantes, el 15 de diciembre dio pie atrás en su decisión pero no aplicó el criterio de designar directamente al interino según lo determina el procedimiento antiguo y pese a que no estaba vigente la ley 21772 y designó un subrogante, el Conservador Titular del Registro de Propiedad, Comercio y Aguas, pese a que ya era previsible su pronta vacancia definitiva la que se produjo el 2 de octubre de 2026, por aplicación del Segundo Artículo transitorio de la Ley 21.772
Tanto la Fiscalía de la Corte de Apelaciones de Santiago como la Corte misma han sido ambiguas en la solución del tema. Y han usado incluso somo fuente interpretativa sus propias resoluciones (Resolución de 28 de enero de 2025, Ingreso Rol Pleno N°4061-2024) sobre suplencias cuando en este caso se trata de vacancias definitivas que dado el carácter de los oficios que sirven se trata de la designación de interinos “titulares” con todas las atribuciones de ley.
Son muchas las deficiencias y preguntas que genera la ley 21772 comentada. Pero quizás si la más importante está en la designación de subrogantes y no de interinos para vacancias definitivas. Y si la concentración de tres Registros diferenciados por Ley en uno solo, registros que cumplen importante rol de Fe Pública respectos de su legalidad e integridad, aseguran la continuidad de servicio, y no crean, por el contrario, un gran riesgo de judicialización futura acerca de la validez de los procedimientos y registros, al ser certificados por funcionarios sin clara capacidad o competencia legal de hacerlo.
