Por un lado, los habitantes denuncian la situación de sus hogares (ver reportaje en video). Por otro lado, la acción judicial, presentada por cerca de 300 propietarios del Lote B de la Villa Panamericana de Cerrillos, reclama más de US$18 millones por defectos constructivos y tiene apoyo de un fondo internacional dedicado a financiar juicios ganables. El caso enfrenta a los residentes con una estructura de empresas y personas de la elite económica nacional vinculadas al mundo inmobiliario, constructor y financiero chileno.
Por Claudio Fariña K.
La demanda civil presentada por casi 300 propietarios de departamentos del Lote B de la Villa Panamericana de Cerrillos abrió hace más de un mes un nuevo frente judicial en torno a uno de los proyectos habitacionales más emblemáticos de los últimos años. La acción, que reclama más de US$18 millones por defectos constructivos, no solo pone en cuestión la calidad de las viviendas entregadas, sino que instala una disputa entre dos estructuras particularmente relevantes: de un lado, una comunidad de residentes respaldada por un fondo internacional especializado en financiamiento de litigios; del otro, una red de sociedades inmobiliarias, constructoras e inversionistas vinculadas a actores relevantes de la escena financiera e inmobiliaria chilena.
La demanda
El litigio fue interpuesto ante el 10° Juzgado de Letras en lo Civil de Santiago y es liderado por el abogado Nicolás Vassallo, socio del estudio Abogabir Miranda, en representación de la comunidad del edificio y sus residentes. La demanda se dirige contra Inmobiliaria Parque Cerrillos SpA, Empresa Constructora DLP S.A., Ameris Capital S.A., Inversiones Licancabur SpA, Inmobiliaria Gestora de Desarrollos Integrados SpA, Inmobiliaria D.L.P. Limitada, Inversiones Macro SpA, Evaristo Tres SpA e Inversiones y Asesorías Campanario Holding Limitada.
Según la acción judicial, Inmobiliaria Parque Cerrillos SpA comparece en su calidad de primer vendedor, mientras que Empresa Constructora DLP S.A. lo hace como constructora del proyecto. El resto de las sociedades demandadas aparece incorporado por su vínculo con la estructura de inversión de Inmobiliaria Parque Cerrillos SpA.
Uno de los aspectos más relevantes del caso es la participación de Loopa Finance, fondo internacional especializado en financiamiento de litigios y arbitrajes, que anunció su respaldo a la demanda de los propietarios. Este tipo de financiamiento permite que un tercero ajeno al juicio aporte recursos para cubrir abogados, peritajes, informes técnicos y otros costos propios de una acción judicial compleja, normalmente a cambio de una participación en el resultado económico si la demanda prospera.
La entrada de un fondo internacional no es un dato menor. En la práctica, implica que la demanda fue evaluada previamente desde el punto de vista jurídico, económico y probatorio. Los fondos de litigación suelen analizar la viabilidad de los casos antes de comprometer recursos, considerando la fortaleza de las pruebas, el monto reclamado, la posibilidad de cobro y la solvencia de las partes demandadas.
Este solo hecho ya es un caso extraño para Chile.
Para los propietarios, el respaldo de Loopa Finance permite enfrentar un litigio de alto costo y larga duración contra empresas con mayor capacidad financiera, técnica y jurídica. En demandas por defectos constructivos, los peritajes estructurales, sanitarios, eléctricos y de habitabilidad pueden ser determinantes, y su financiamiento suele ser una barrera significativa para comunidades de residentes.
Al mismo tiempo, por el lado de los demandados, la causa muestra una estructura empresarial compleja. No se trata únicamente de un conflicto entre vecinos y una constructora, sino de una demanda que involucra a una inmobiliaria vendedora, una empresa constructora de trayectoria y un conjunto de vehículos societarios e inversionistas vinculados al desarrollo del proyecto. En esa red aparecen sociedades asociadas al mundo de los fondos de inversión, del negocio inmobiliario y de grupos empresariales con presencia relevante en el mercado chileno.
La demanda identifica a Ameris Capital S.A. entre las sociedades requeridas, junto con otras entidades de inversión e inmobiliarias. También figura Empresa Constructora DLP S.A., una firma con trayectoria en el rubro de la construcción. La incorporación de estas sociedades amplía el foco del caso desde los defectos específicos denunciados por los residentes hacia la cadena de responsabilidades del proyecto: quién diseñó, financió, ejecutó, vendió y se benefició del desarrollo inmobiliario.
El edificio del Lote B forma parte del complejo Villa Panamericana, compuesto por 17 edificios y 1.355 departamentos. El conjunto fue inaugurado en 2023 para albergar a los atletas de los Juegos Panamericanos y Parapanamericanos de Santiago, y posteriormente fue destinado a familias beneficiarias de subsidios habitacionales, incluyendo personas vinculadas a la Teletón.
A pocos meses de la entrega de las viviendas, los residentes comenzaron a reportar filtraciones de agua, fisuras, problemas eléctricos y sanitarios, fallas en ascensores y deficiencias en instalaciones de gas y agua potable. De acuerdo con los antecedentes de la demanda, los peritajes iniciales habrían detectado incumplimientos a la Ley General de Urbanismo y Construcciones y a estándares básicos de habitabilidad.
La acción judicial contempla reclamaciones por más de US$18 millones. De ese total, cerca de US$11 millones corresponden a daño emergente, principalmente asociado al costo de reparaciones, gastos derivados de los defectos y eventuales arriendos temporales mientras se ejecuten las obras correctivas. A ello se suman aproximadamente US$7 millones por daño moral y una suma adicional equivalente al 10% del valor de adquisición de cada departamento por concepto de desvalorización.
Qué dice el ministro Poduje
La controversia judicial se produce, además, en un contexto de creciente atención sobre la responsabilidad de inmobiliarias y constructoras frente a fallas de habitabilidad en proyectos destinados a sectores medios y vulnerables. En este caso, la magnitud del proyecto, el número de familias afectadas, el monto reclamado y la presencia de un fondo internacional de litigios elevan el conflicto más allá de una disputa vecinal tradicional.
El ministro ha destacado desde que asumió que no se aceptan entregas de “casas falladas” (sic) y que, si acaso dichas casas están con problemas y no son adecuadas, se debe demoler. También ha señalado que “la posventa” (la aceptación o exigencia de responsabilidades a las empresas a cargo de los proyectos) debe ser expedita y resolver las problemáticas. Sin embargo, esta forma de ver el problema se ha concentrado en la Región del Bío Bío y en la de Valparaíso, pero no en la Región Metropolitana.
En radio ADN el 28 de mayo se entrevistó a habitantes de la villa y señalaron que la reunión con el ministro Poduje había sido inoficiosa. Supuestamente en el diálogo con los vecinos el ministro habría dicho que debían agradecer haber tenido acceso a las viviendas que tienen. En Mega, al día siguiente, en el noticiero central, se consulta al ministro y él responde que en su visita que “no había daños que justificaran aquella demanda. Nosotros vamos igual a mandar, como lo comprometimos con los vecinos de la Villa Panamericana, a nuestra patrulla de DITEC, que es un equipo que tenemos técnico que va a fiscalizar. Y si hay cualquier problema vamos obviamente a arreglarlo” (Mega, 29 de mayo de 2026).
En la práctica el ministro desestimó la demanda judicial (rompiendo la habitual doctrina de que el poder ejecutivo no se refiere a causas que están en litigio en el poder judicial) y además desestimó los reclamos de los vecinos, asunto poco habitual en él.
La molestia de los vecinos se originó porque el ministro Iván Poduje declaró públicamente que los problemas técnicos detectados no justificaban el nivel de la demanda judicial, lo que los residentes interpretaron como una minimización de sus problemas y una actitud de que deberían estar agradecidos por las viviendas recibidas.
Durante su inspección en terreno, Poduje afirmó que, si hay fallas que deben ser corregidas, eso se hará por el equipo técnico del Serviu. Esta afirmación es otra dimensión que es necesario aclarar ya que en todos los otros casos el ministro ha dicho que el Estado no tiene por qué hacerse cargo de los costos de la mala construcción de privados y que las empresas deben responder en postventa. Incluso ha señalado que los años de garantía de postventa deben ser más extensos.
Hay quienes sostienen que el ministro tiene un trato para Santiago y otro trato para cuando entran en juego regiones.
El primer foco de tensión se arrastra desde el plan de reconstrucción de El Olivar, en Viña del Mar. Allí, el ministro Poduje ordenó la demolición forzada de viviendas acusando faltas a las normas antisísmicas y tildó públicamente de “sinvergüenzas” a los ejecutivos de la Constructora San Sebastián y la entidad Social Arquitectura (SARQ). Sin embargo, la ofensiva terminó judicializada: el Juzgado de Garantía de Viña del Mar acogió una querella criminal contra Poduje, el seremi de Vivienda, Marcelo Ruiz, y el director (s) del Serviu, Rodrigo Muñoz, acusados de presionar a fiscalizadores técnicos para falsificar informes con fechas retroactivas que justificaran las demoliciones.
A este escenario se sumó un violento choque en la Región del Biobío el pasado 4 de mayo. Durante una cita para abordar el abandono de obras viales por parte de la firma Tapusa, el ministro Poduje acusó al diputado socialista Antonio Rivas de actuar influenciado por “lobbistas”, desatando un duro altercado. Al intentar calmar los ánimos, el diputado y presidente nacional de la Democracia Cristiana (DC), Álvaro Ortiz, fue cortado tajantemente por Poduje: “Me da lo mismo con quién usted se reúna… haz lo que quieras”.
El hecho motivó que la bancada de la DC presentara una queja formal ante el Ejecutivo por el trato “prepotente y descontrolado” del secretario de Estado. La crisis política fue de tal magnitud que los ministros de Interior y Hacienda, Claudio Alvarado y Jorge Quiroz, debieron pedir disculpas públicas a los parlamentarios de la zona para salvar las relaciones institucionales.
Diferente es la realidad que viven los residentes de la Villa Panamericana. Pese a que 311 copropietarios presentaron la demanda ya mencionada, la respuesta de Poduje ha sido indiferente. Lejos de la severidad mostrada en el Biobío o Valparaíso, el ministro desmarcó de sanciones drásticas a la Constructora DLP y la Inmobiliaria Parque Cerrillos, asegurando que los daños eran menores. El malestar vecinal estalló luego de que Radio ADN reportara que, en una visita inspectiva, la autoridad manifestó que la acción judicial era desproporcionada y que los habitantes debían “estar agradecidos” por las soluciones habitacionales entregadas.
Para los actores fiscalizadores, como el senador Diego Ibáñez —quien ya ingresó requerimientos ante la Contraloría—, las dos velocidades del Minvu responden a un diseño comunicacional. La crítica transversal apunta a que la cartera valida una fiscalización extrema y al límite de la legalidad en provincias para demostrar efectividad mediática, mientras mantiene una mirada flexible y condescendiente ante los grandes desarrolladores inmobiliarios de la capital.
Los demandados
El caso de esta villa es inusual desde el punto de vista de la estructura empresarial de los inversionistas. La trama de los actores asociados a la inversión detrás de este proyecto es particularmente compleja y muestra a actores de gran tamaño dentro de la industria inmobiliaria.
En términos estructurales, la demanda enfrenta dos mundos. Por una parte, una comunidad de propietarios que recurre a financiamiento internacional para sostener una acción judicial técnicamente exigente (ya una situación poco frecuente). Por otra, un conjunto de sociedades vinculadas a la construcción, la inversión y el desarrollo inmobiliario, con conexiones hacia actores importantes del mercado chileno.
La Villa Panamericana es un conjunto de 1.355 viviendas en 17 torres divididas en dos lotes, que se construyó para alojar a los deportistas de los Juegos Santiago 2023 y luego se destinó a familias mediante el Decreto Supremo 19, el programa de integración social y territorial del Ministerio de Vivienda. En mayo de 2024, el Presidente Gabriel Boric y el entonces ministro Carlos Montes encabezaron la entrega oficial y la presentaron como un acto de justicia territorial, una pieza del Plan de Emergencia Habitacional.
Pero el proyecto no nació como vivienda social. Su propio gestor, Hernán Fontaine, explicó en 2021 que la idea original era un desarrollo enteramente privado y que solo tras el estallido social, al evaporarse el interés del mercado, se optó por la línea DS19 del ministerio. La adjudicación, publicada en el Diario Oficial a comienzos de 2021 por unos US$104 millones, recayó en un consorcio liderado por Inversiones Licancabur SpA, junto a las constructoras Mena y Ovalle y DLP y a la administradora de fondos Ameris Capital. El Lote B, el de la demanda, con 667 viviendas en ocho torres, corresponde a la obra de DLP. La vivienda social, en otras palabras, fue el instrumento que rescató un negocio inmobiliario que el mercado no quiso.
La malla societaria que aparece es particularmente interesante cuando se observa el Lote B. Y es que detrás de este lote hay una estructura societaria que los registros permiten reconstruir solo en parte. La vendedora, Inmobiliaria Parque Cerrillos SpA, figura en los registros comerciales como propiedad en partes iguales de Inmobiliaria Jardines de Cerrillos S.A. e Inmobiliaria Todos los Santos S.A. La primera, a su vez, aparece participada al 50% por la Compañía de Seguros de Vida Consorcio Nacional de Seguros y al 50% por Inmobiliaria Geosal S.A., sociedad esta última que, según los mismos registros, es propiedad casi íntegra de Inmobiliaria Aconcagua, uno de los mayores desarrolladores inmobiliarios del país. Es decir, en la cabecera de esa rama de la cadena no hay sociedades de papel, sino dos grupos de envergadura.
Otro de los demandados, Inmobiliaria Gestora de Desarrollos Integrados, conocida como GDI, aparece en un extracto notarial de octubre de 2020 controlando una sociedad vehículo, Inmobiliaria GDI Cerrillos SpA, representada por Antonio Dittborn Chadwick y Alejandro Magni Ortega. Este último figuró en la prensa de 2024 como gerente general de la inmobiliaria del Lote B. La constructora DLP, fundada en 1981 por Javier Darraïdou, Pelayo Larraín y José Manuel Poblete, participa por partida doble: como constructora y como inversionista a través de otra sociedad del mismo grupo.
El componente financiero lo aporta Ameris. Sus estados financieros depositados en la Comisión para el Mercado Financiero confirman que su Fondo de Inversión Vivienda e Integración Social está expuesto a dos vehículos, Inmobiliaria Panamericano e Inmobiliaria Parque Cerrillos, descritos en el documento como adquisición de viviendas destinadas a arriendo a terceros. El mismo documento muestra que se trata de un fondo de tamaño acotado, del orden de cien mil unidades de fomento, y estructurado principalmente como deuda hacia esos vehículos.
De este cruce de hechos surgen varias inconsistencias que la sola lectura de la demanda no resuelve.
La primera es la distancia entre el relato y el petitorio. La demanda, y la cobertura que la acompañó, instalan la responsabilidad del Estado, es decir del Serviu, del ministerio y del municipio, por una recepción que habría certificado como habitable lo que un peritaje encontró defectuoso. Sin embargo, esa imputación vive solo en el plano comunicacional: el escrito demanda únicamente a privados. Las dos lógicas no coinciden, y la narrativa de responsabilidad estatal opera, por ahora, como presión pública antes que como teoría del caso.
La segunda, más aguda, es que los grupos que según los registros controlan la cadena de propiedad, Aconcagua y Consorcio, no figuran nombrados como demandados. La acción persigue a las sociedades intermedias y a las de inversión, pero no a los vértices patrimoniales que esos mismos registros señalan. Caben varias explicaciones, y ninguna puede darse por cierta con la información disponible: que la estructura de propiedad a la fecha de las ventas, en 2024, fuera distinta de la que muestran hoy los registros; que la estrategia procesal apueste a que el velo societario se levante hacia esos controladores dentro del juicio; o, menos probable, que la cadena no se haya remontado hasta el final. Cuál sea la respuesta cambia el sentido del caso.
La tercera es una tensión que el propio documento financiero deja a la vista. El fondo de Ameris declara que su propósito es adquirir viviendas para arriendo, pero el Lote B se vendió en propiedad a 311 familias con subsidio. La diferencia no es menor en un contexto en que el actual ministerio se ha jactado de desarmar esquemas de arriendo del Estado en Cerrillos. La pregunta es si este proyecto nació pensado como negocio de renta y terminó colocándose como venta subsidiada.
La cuarta es una contradicción institucional. El Serviu se ampara en el DS19 para sostener que la responsabilidad es privada, mientras el ministro admite que hubo fallas de fiscalización y abre sumarios. Si la fiscalización falló, la recepción que declaró habitable el conjunto queda en entredicho, y el escudo del decreto no la cubre.
El caso abre un conjunto de preguntas que solo pueden responderse con gestión documental.
Lo primero es la estructura societaria a la fecha exacta de las ventas. Los datos de propiedad utilizados provienen de registros que reproducen información tributaria sin fecha cierta, y la composición pudo cambiar entre 2024 y hoy. Solo la escritura de constitución y las modificaciones de Inmobiliaria Parque Cerrillos en el Registro de Comercio permiten fijar quiénes eran los socios, y en qué proporción, cuando se vendieron los departamentos.
Quedan, además, eslabones sin resolver: la identidad y el controlador de Inmobiliaria Todos los Santos, dueña de la otra mitad de la vendedora, y la identidad del controlador último de Inmobiliaria Aconcagua. Sin esos datos, el vértice de la cadena permanece abierto.
Un tercer frente es financiero. Los estados financieros del fondo de Ameris correspondientes a 2025 y 2026, también públicos en la Comisión para el Mercado Financiero, dirían si la contingencia judicial de mayo de 2026 quedó registrada como provisión, un indicio de cuán seria considera el propio fondo la demanda.
La historia detrás de estas viviendas sociales es particularmente compleja y enrevesada. Quizás en esa complejidad es donde no quiere navegar el ministro Poduje.
Nota sobre fuentes y método: este reportaje se basa en información de prensa, en estados financieros depositados en la Comisión para el Mercado Financiero, en extractos publicados en el Diario Oficial y en registros comerciales de acceso público. Los datos de propiedad societaria provienen de fuentes que reproducen información tributaria cuya fecha de actualización no es determinable, por lo que la composición accionaria descrita debe confirmarse en el Registro de Comercio a la fecha relevante. La mención de personas en su calidad de representantes o administradores de sociedades constituye un hecho registral y no supone, por sí misma, atribución de responsabilidad.
