Por Catalina Álamo Misleh, Abogada Universidad de Los Andes.
Recientemente, la expansión de los llamados “guetos verticales” en Estación Central ha desatado un debate en torno a sus efectos sociales, económicos y ambientales. Estos edificios de alta densidad, frecuentemente carentes de la infraestructura y servicios adecuados, representan un desafío significativo para el desarrollo urbano sostenible en Chile. Este artículo aborda la problemática de los guetos verticales desde una perspectiva jurídica, analizando su impacto y proponiendo soluciones viables en el marco de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), la Ley de Copropiedad Inmobiliaria y otras normativas aplicables.
La Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) y su Ordenanza General, junto con las disposiciones de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, constituyen el marco normativo principal que regula la construcción y gestión de edificios en altura en Chile. No obstante, la aplicación de estas normativas ha mostrado ciertas deficiencias en casos como los guetos verticales de Estación Central.
La LGUC establece normas para asegurar la calidad de vida en los entornos urbanos, incluyendo disposiciones sobre habitabilidad, seguridad y servicios básicos de las edificaciones. Sin embargo, la falta de fiscalización efectiva y la permisividad en la aprobación de proyectos han permitido la proliferación de edificios que no cumplen con los estándares adecuados. Esta situación ha sido agravada por la interpretación laxa de las normas por parte de la Dirección de Obras Municipales (DOM) de Estación Central, que ha otorgado permisos irregulares.
A partir de abril de 2017, se ha reportado en diversos medios el aumento de torres residenciales en Estación Central, cuyas alturas varían entre 25 y 40 pisos y contienen entre 300 y 800 unidades. Aunque estas construcciones se promueven como viviendas económicas bajo el beneficio DFL2, las condiciones de vida que ofrecen no son las óptimas.
Ha sido, a lo menos discutible, la legalidad de estos desarrollos, particularmente debido a las acciones de la Dirección de Obras Municipales (DOM) de Estación Central. Aunque la Contraloría General de la República ha emitido dictámenes que invalidan varios permisos de construcción por ser ilegales, no se han revocado dichos permisos ni se han tomado medidas correctivas. Esta falta de acción ha debilitado el Estado de Derecho y alterando el mercado inmobiliario.
Es preocupante que actualmente 5,500 departamentos en 15 edificios, construidos por 10 inmobiliarias en Estación Central, no cuenten con la recepción final de obras, lo que les impide ser habitados legalmente según la normativa vigente. Como resultado, estos departamentos no pueden ser inscritos en el Conservador de Bienes Raíces, lo que ha generado malestar entre los residentes.
Es imperativo fortalecer el marco normativo mediante reformas a la LGUC y a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, con énfasis en criterios más estrictos para la aprobación de proyectos inmobiliarios y una fiscalización rigurosa para asegurar el cumplimiento de los estándares de habitabilidad y sostenibilidad. Además, se deben implementar programas de incentivos fiscales y subsidios para la rehabilitación y mejora de edificios existentes.
Fomentar una planificación urbana integral que considere la distribución equitativa de servicios y recursos es crucial para evitar la concentración excesiva de edificios en altura y promover el desarrollo de infraestructuras de transporte, educación y salud adecuadas. Asimismo, es vital fortalecer los mecanismos de participación ciudadana en la toma de decisiones urbanísticas, garantizando que las voces de los residentes sean escuchadas y consideradas en los proyectos de desarrollo urbano.
En conclusión, abordar esta problemática de los guetos verticales en Estación Central requiere una perspectiva integral, combinando reformas normativas, incentivos económicos y una planificación urbana consciente y participativa. Solo así se podrá garantizar un entorno urbano que favorezca la calidad de vida, la cohesión social y el desarrollo sostenible. La solución a largo plazo radica en la voluntad política y en la colaboración activa entre el Estado, el sector privado y la ciudadanía para construir ciudades más justas, inclusivas y sostenibles para todos.
