Marco Antonio Sepúlveda Larroucau es profesor titular de Derecho civil y registral de la Universidad Central de Chile.
El último capítulo de esta comedia que mantiene expectantes a millones de personas que viven en condominios acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria[1], comités de administración, administradores, jueces de policía local, abogados y otros; apareció publicado en el Diario Oficial de 30 de enero de 2024: se trata de la Ley N° 21.650 que modifica la Ley N° 21.442 (en adelante la “ley”) para interpretar su art. 1° transitorio.
La Ley N° 21.442 fue publicada en el Diario Oficial de 13 de abril de 2022, derogando en su art. 100 la Ley N° 19.537 de 1997 (esta ley, a su vez, había derogado la Ley N° 6.071 de 1937) y estableciendo en el mismo artículo la obligación de ajustar los reglamentos de copropiedad a las disposiciones de la nueva ley en el plazo de un año.
A su vez, en su art. 6° transitorio ordenó dictar el reglamento de la ley[2] y el del Registro Nacional de Administradores de Condominios dentro del plazo de doce meses, contado desde la publicación de la ley.
Lo dispuesto en los dos artículos citados hacía predecir de inmediato los siguientes problemas, tal como reiteradamente lo hice presente desde un comienzo en diferentes foros académicos y profesionales:
1.- Numerosos artículos de la ley se remiten expresamente a tales reglamentos que aún no aparecen publicados en el Diario Oficial, lo que de inmediato generó incerteza jurídica en cuanto a la aplicación de tales normas legales.
2.- La adecuación de los reglamentos de copropiedad a las disposiciones de la ley, dentro del plazo de doce meses a contar del 13 de abril de 2022, también se vería afectada mientras no se dictase el reglamento de la ley. La explicación era evidente, ya que el inc. 1° del art. 10 de la ley sanciona con nulidad absoluta aquellas disposiciones de los reglamentos de copropiedad que no se ajusten al reglamento de la ley.
Incluso, sin la amenaza de tal ineficacia jurídica, tampoco parece prudente proceder a la adecuación de los reglamentos de copropiedad sin conocer las disposiciones del reglamento de la ley.
A propósito de la misma sanción civil, no puede pasar desapercibida la curiosidad jurídica contenida en la norma inmediatamente siguiente, es decir, el art. 11, según el cual, el reglamento de la ley “se aplicará supletoriamente, en todas las materias que no se regulen en el respectivo reglamento de copropiedad del condominio”. La curiosidad jurídica radica en que se establece como causal de nulidad absoluta no ajustarse a normas cuya aplicación es supletoria.
A todo lo anterior se debe agregar el tremendo problema que se creaba respecto de la tramitación de permisos y solicitudes para acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria, ya que la ley tampoco consideró norma de transición alguna sobre la materia.
Con fecha 27 de julio de 2022 la Secretaría Ejecutiva de Condominios, entidad dependiente directamente del Ministro de Vivienda y Urbanismo, en su primera circular desde su creación en virtud del art. 97 de la ley y, en mi opinión, excediendo sus facultades legales[3], dictó la Circular N° 01 sobre entrada en vigencia de la Ley N° 21.442, señalando que “se ha estimado necesario emitir esta Circular con el fin de instruir acerca de la entrada en vigencia de la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria y los efectos de que esto derivan, particularmente respecto de las disposiciones transitorias de esta ley y de las solicitudes para acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria que se encontraban en tramitación en las Direcciones de Obras Municipales a la fecha de su entrada en vigencia”.
Tratándose de las materias que la ley remite a su reglamento, solo respecto de los arts. 5°, 15 y 20 n° 4, instruyó que “la Asamblea de Copropietarios podrá adoptar acuerdos que precisen la forma de materializar tales disposiciones, considerándoselos acuerdos válidos hasta la publicación de dicho reglamento”.
Cabe hacer presente que esta circular reiteró la obligación de “ajustar sus [los] reglamentos de copropiedad a las disposiciones de la nueva ley en el plazo de un año”.
Frente a este escenario se hizo necesario dictar la Ley N° 21.508, publicada en el Diario Oficial de 10 de noviembre de 2022[4]. Esta ley, en su art. 1°, declaró interpretado el art. 100 de la ley en el siguiente sentido: “tratándose de las materias reguladas en esta [la Ley N° 21.442] cuya aplicación requiera, expresa o tácitamente, la dictación de reglamentos u otras normas complementarias, conservarán su eficacia las disposiciones de la ley N° 19.537 hasta la publicación de dichos textos”.
Además de las dificultades prácticas que provoca esta interpretación, es una confirmación evidente de que la Ley N° 21.442, no obstante, lo establecido en su art. 100 y en el art. 7° del Código Civil, hasta la fecha[5], no se encuentra plenamente vigente.
Luego, en contradicción con lo afirmado en la primera circular, la Secretaría Ejecutiva de Condominios, ante la falta de publicación del reglamento de la ley y, también en mi opinión, excediendo sus facultades legales (sin embargo, ante la incertidumbre existente en la materia, considero que en esta etapa de la trama era preferible hacerlo), instruye mediante Circular N° 02 de 17 de marzo de 2023, que “el plazo para la dictación o actualización de Reglamentos de Copropiedad debe contarse desde la fecha de publicación del Reglamento de la Ley, en tanto posibilita efectivamente la dictación y actualización de Reglamentos de Copropiedad”.
Posteriormente, el día 12 de abril de 2023, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo publica en el Diario Oficial el reglamento tipo de copropiedad (Resolución N° 721 exenta de 4 de abril de 2023)[6] mencionado en los arts. 7° inc. 1° y 1° transitorio de la ley, el cual se dicta con evidente infracción a lo dispuesto en la redacción original de este último artículo:
“Deberán dotarse de un reglamento de copropiedad aquellos condominios que hubiesen sido creados antes de la entrada en vigencia de esta ley, o que, habiendo surgido con posterioridad, se originen en una comunidad que no signifique copropiedad en los términos de la ley. Si éste no hubiese sido dictado al cabo de un año de la publicación de la presente ley, se entenderá aplicable al condominio el reglamento tipo que deberá sancionar el reglamento de la ley”.
Finalmente, el 30 de enero de 2024 se publica en el Diario Oficial la Ley N° 21.650, que sustituye en el art. 1° transitorio precedentemente transcrito, con efecto retroactivo al 13 de abril de 2022, lo siguiente: “deberá sancionar el reglamento de esta ley” por “deberá aprobar el Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, mediante resolución exenta”.
Sin embargo, respecto de este reglamento tipo queda abierta, a la luz de la segunda circular de la Secretaría Ejecutiva de Condominios, la pregunta de su actual aplicación u obligatoriedad, ya que, según se instruye en ella, el plazo para la dictación de reglamentos de copropiedad debe contarse desde la fecha de publicación del reglamento de la ley y el único artículo que establece un plazo para dictar un reglamento de copropiedad es el 1° transitorio. La redacción original de este artículo, precisamente, preveía primero la dictación del reglamento de la ley y luego la del reglamento tipo, orden que fue alterado.
La principal conclusión de esta columna es que se hace difícil justificar las deficiencias de técnica legislativa respecto de la aplicación en el tiempo de la Ley N° 21.442, ya que, por una parte, lo razonable era supeditar el inicio de su vigencia a la publicación en el Diario Oficial de los dos reglamentos mencionados en su art. 6° transitorio o, al menos, a la del reglamento de la ley, y por otra, computar el plazo para la adecuación de los reglamentos de copropiedad a la Ley N° 21.442, también, a partir de la publicación del reglamento de la ley.
[1] Según el mensaje presidencial con que se envió el proyecto de ley, en ese momento, 23,7% del parque habitacional estaba acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria. A su vez, conforme a la moción parlamentaria que concluyó en la publicación de la Ley N° 21.508, “cerca de un 70% de la población urbana vive en regímenes de copropiedad”. A ello se deben sumar todos aquellos desarrollos inmobiliarios acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria con destino no habitacional.
[2] Este reglamento no debe ser confundido con el reglamento tipo previsto en el art. 1° transitorio de la ley.
[3] La facultad de interpretar no puede llegar al extremo de hacer decir a una ley aquello que no dice.
[4] En los fundamentos de la moción parlamentaria con que se inició la tramitación del proyecto de ley, se expresó que “La redacción del artículo 100 de la ley 21.442, al derogar la ley 19.537, […] da a entender que la nueva ley entraría [a regir] in actum, a pesar de que ello no era lo esperado por el legislador que incluso estableció varias normas transitorias […]” (Boletín N° 15.254-14).
[5] 31 de enero de 2024, fecha en que he terminado de escribir la presente columna de opinión.
[6] Dentro y fuera del ámbito jurídico hubo quienes lo confundieron con el reglamento de la ley; así, por ejemplo, en sentencia de la Excma. Corte Suprema, “César Mauricio Salas Vega con Condominio Alto Miramar”, 14 de junio de 2023, rol n° 10.569-2023 (considerando 8°, párrafo final).
